Decisão do STJ estabelece que a responsabilidade de quem garante o contrato termina no momento em que o locatário tenta encerrar a locação
Uma situação que gera muita dor de cabeça para quem aluga imóveis acaba de ganhar um capítulo decisivo na justiça brasileira. É muito comum ouvirmos histórias de inquilinos que, ao tentarem devolver as chaves, encontram resistência dos proprietários, que exigem reformas impecáveis ou pinturas específicas antes de aceitar o imóvel de volta.
O grande problema é que, enquanto essa briga dura, o relógio do aluguel continua correndo. Para o fiador, que muitas vezes é um amigo ou familiar que aceitou ajudar por confiança, essa demora se traduz em um risco financeiro enorme, já que ele é o responsável legal caso o locatário não pague.
No entanto, uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça trouxe um alívio importante para esses garantidores. O entendimento agora é claro: se o inquilino tentou devolver o imóvel e o dono se recusou a receber as chaves sem um motivo legalmente justo, o fiador não pode ser cobrado pelos aluguéis que vencerem após essa tentativa.
O limite da responsabilidade de quem garante o contrato
Ser fiador é um ato de generosidade que carrega uma carga jurídica pesada. Por muito tempo, acreditou-se que a responsabilidade só terminava quando as chaves estivessem fisicamente nas mãos do locador, independentemente de quanto tempo levasse a discussão sobre o estado de conservação do lugar.
A nova interpretação jurídica muda esse cenário. A justiça compreende que o contrato de locação possui um fim lógico quando o inquilino manifesta o desejo de sair e coloca o imóvel à disposição. Se o proprietário cria obstáculos para prolongar o recebimento, ele está agindo de forma contrária à boa-fé que deve reger os negócios.
Isso significa que o fiador fica “blindado” a partir do momento em que fica provado que houve a tentativa de entrega. É uma forma de evitar que a dívida cresça indefinidamente por uma vontade unilateral de quem está alugando o espaço.
Por que a recusa das chaves é considerada indevida
Muitos locadores acreditam que têm o direito de não aceitar as chaves se o imóvel não estiver exatamente como foi entregue no início do contrato. Embora o inquilino tenha o dever de cuidar do bem, a lei prevê caminhos específicos para resolver impasses sobre reparos e danos.
O caminho correto para o proprietário não é recusar as chaves e manter o aluguel cobrando, mas sim receber o imóvel, fazer uma vistoria detalhada e, se necessário, cobrar os custos da reforma judicialmente ou por meio de acerto extrajudicial. Impedir a devolução apenas para forçar o pagamento de mais meses de aluguel é visto agora como um abuso de direito.
Essa postura protege o mercado imobiliário de práticas que sufocam o consumidor e, principalmente, preserva o patrimônio do fiador, que não tem controle direto sobre o dia a dia da desocupação do imóvel.
Como o fiador e o inquilino devem agir nesses casos
Para que essa proteção jurídica funcione na prática, a organização é a melhor ferramenta. Se o proprietário ou a imobiliária se recusarem a receber as chaves alegando necessidade de reparos, o inquilino deve registrar essa tentativa de forma oficial.
Enviar um e-mail com confirmação de leitura, uma notificação por cartório ou até mesmo mensagens de texto documentadas são formas de criar provas. Em casos mais extremos, é possível fazer o que os advogados chamam de “consignação das chaves”, que é depositar o objeto em juízo para marcar oficialmente o fim da ocupação.
Para o fiador, ter ciência desses passos é fundamental. Caso ele receba uma cobrança de meses posteriores à tentativa de entrega, ele pode usar essa documentação para se defender e pedir a exclusão de seu nome de qualquer processo ou lista de inadimplentes.
O impacto para os contratos de aluguel em 2026
Essa decisão traz mais equilíbrio para as relações entre quem aluga e quem cede o imóvel. Ela reforça que o fiador não é um “cheque em branco” disponível para cobrir qualquer demora administrativa ou estratégica do locador.
A tendência agora é que as imobiliárias e proprietários se tornem mais ágeis nos processos de rescisão, já que sabem que o prejuízo de uma recusa injustificada não poderá ser repassado ao garantidor. É uma vitória da transparência e do respeito aos limites do contrato.
Para quem está pensando em ser fiador de alguém este ano, essa segurança jurídica é um ponto positivo a ser considerado, embora a atenção aos termos do contrato e à idoneidade de quem vai morar no imóvel continue sendo a recomendação principal para evitar transtornos futuros.
