O anúncio parecia ótimo: apartamento mobiliado, preço abaixo da região, “proprietário viajando, só preciso do sinal hoje para reservar”. Um casal fez um Pix de R$ 1.500 e nunca mais conseguiu falar com o anunciante. O imóvel existia, as fotos eram reais, mas quem anunciou não tinha relação alguma com ele.
Esse é o golpe mais conhecido, mas não é o único prejuízo possível. Mais comuns são a infiltração escondida atrás de um armário, a multa calculada de forma errada, a cláusula do IPTU lida às pressas e a garantia que custou mais do que deveria. Depois da assinatura, boa parte disso vira problema seu. O roteiro abaixo segue a ordem natural da negociação.
Antes de pagar qualquer valor
Confirme quem está alugando
Só pode alugar quem tem poder para isso: em regra, o proprietário, um procurador com poderes ou uma administradora contratada. Antes de qualquer transferência, peça:
- Certidão de matrícula atualizada, emitida no cartório de registro de imóveis.
- Documento de identidade do proprietário e, se casado, dados do cônjuge.
- Procuração, se alguém assinar em nome do dono.
- Contrato de administração e número de registro no Creci, se houver imobiliária ou corretor.
Compare o nome da matrícula com o do documento apresentado. O registro público é a fonte que dá segurança, pois fotos e contas de luz não comprovam a propriedade. Verifique se a imobiliária ou o corretor constam no conselho regional, consultando o site do Creci do seu estado.
Faça a visita presencial antes de pagar. Desconfie de preços muito abaixo da região, de pressa exagerada e de pedidos para pagar a uma pessoa física sem ligação com o proprietário. Nenhum depósito deve sair antes de haver contrato e documentação conferidos.
Saiba o custo real
O aluguel raramente é o valor final. Some aluguel, condomínio, IPTU rateado, seguro contra incêndio, garantia e contas de consumo. Um apartamento de R$ 2.000 pode custar R$ 2.900 por mês com tudo isso. Coloque esse número no seu orçamento doméstico antes de se comprometer. Peça o boleto recente do condomínio e veja o histórico de despesas extraordinárias.
Pergunte quanto custa a primeira parcela, inclusive taxas de seguro-fiança. A lei atribui ao locador as taxas de administração imobiliária e de intermediação, compreendidas as despesas de análise de crédito do pretendente e do fiador. Portanto, uma “taxa de contrato” cobrada do inquilino merece questionamento.
O que olhar na visita
Visite de dia e, se puder, em outro horário. Um quarto tranquilo às 10h pode conviver com um bar lotado à noite. Uma rua silenciosa de fim de semana pode ser barulhenta em dia útil.
Dentro do imóvel, teste:
- Torneiras, descargas e pressão da água.
- Tomadas, disjuntores e chuveiro elétrico, com a carga disponível.
- Janelas, portas e fechaduras.
- Manchas de umidade, cheiro de mofo e áreas recém-pintadas.
- Sinal de celular e oferta de internet.
- Ralos, entrada de gás e aquecedor.
Se você tem animais, confira a convenção do condomínio. Entenda também as regras sobre mudança, obras e barulho. Se pretende trabalhar em casa, verifique se a atividade é permitida. Se a garagem é vinculada à unidade, confira se ela consta na locação.
Peça ao síndico ou à administradora informações sobre eventuais dívidas do condomínio e obras previstas. Quem vai assumir o imóvel não quer descobrir na mudança que há uma reforma de fachada nos próximos seis meses.
As cláusulas que merecem leitura lenta
Prazo
Contratos residenciais com 30 meses ou mais permitem ao locador retomar o imóvel sem justificar, ao fim do prazo. Abaixo disso, a Lei 8.245/1991 limita a retomada às hipóteses do artigo 47. Por isso, um contrato de 12 meses não é necessariamente melhor nem pior: o que muda é o modo de encerrar a relação.
Multa por saída antecipada
A multa combinada é reduzida conforme o tempo já cumprido, de acordo com o artigo 4º da lei. Em um contrato de 30 meses, com multa de três aluguéis de R$ 2.000 (R$ 6.000), quem sai ao fim do mês 10 cumpriu um terço. Faltam 20 de 30 meses, então a multa cai a R$ 4.000. Confira se o contrato expõe essa proporção de maneira clara.
Reajuste
O contrato deve indicar o índice e a data do reajuste, normalmente anual. O artigo 17 proíbe fixar o aluguel em moeda estrangeira e vinculá-lo à variação cambial ou ao salário mínimo. Pesquise o índice escolhido, porque índices distintos podem variar bastante.
Quem paga o quê
Veja se IPTU e seguro ficaram com você, o que é permitido por cláusula expressa. Despesas extraordinárias de condomínio são do proprietário, e não podem ser repassadas por simples boleto. Entenda a redação sobre as contas de consumo e a transferência de titularidade.
Benfeitorias
Muitas minutas trazem renúncia à indenização por benfeitorias. O STJ admite essa cláusula. Se você vai trocar um piso, instalar um box ou pintar as paredes, negocie por escrito antes da obra, com previsão de devolução ou de manter o que foi feito.
Vistoria e devolução
O contrato deve mencionar o laudo de vistoria de entrada e dizer como o imóvel deve ser entregue. Termos como “pintura nova na saída” merecem atenção. Se você recebeu o imóvel recém-pintado, essa exigência é mais defensável. Se não recebeu, ela pode ser questionada.
Venda durante a locação
Quando o imóvel é vendido, o comprador pode denunciar a locação em certas condições, com 90 dias para a saída. Uma cláusula de vigência, averbada na matrícula, ajuda a proteger o inquilino em contrato com prazo determinado. Se você vai investir em mudança e móveis sob medida, avalie essa cautela.
Escolhendo a garantia
A lei permite uma única garantia por contrato, entre caução, fiança, seguro-fiança ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento:
- Caução em dinheiro: limitada a três meses de aluguel, depositada em caderneta de poupança, retorna com rendimento ao fim, se não houver débitos.
- Fiança: exige alguém disposto a responder pela dívida. O fiador deve saber que seu imóvel residencial pode ser penhorado, inclusive o bem de família, por exceção prevista na Lei 8.009/1990. Se casado, em regra precisa da autorização do cônjuge.
- Seguro-fiança: pago ao longo do contrato, normalmente sem restituição. Compare o custo total antes de escolher.
- Título de capitalização: costuma ser oferecido no mercado, mas confira a forma, os riscos e a modalidade prevista em lei.
Exigir duas garantias ao mesmo tempo é nulo. Fuja também de pedidos para pagar o aluguel antecipado, salvo nas exceções legais, como a locação sem garantia e a temporada.
Vistoria de entrada: seu melhor seguro
Antes de receber a chave, faça o laudo de vistoria com fotos e vídeos de cada cômodo: paredes, teto, piso, armários, vidros, torneiras e tomadas. Liste cada defeito encontrado, e não aceite termos vagos como “imóvel em bom estado”. Anote a leitura de luz, água e gás, se forem individuais.
Se o laudo veio pronto da imobiliária, compare com o que você viu e aponte divergências por escrito em um prazo acordado. Envie as fotos por e-mail para você mesmo ou para a imobiliária, porque isso cria uma referência de data. Ao devolver, esse laudo define o que é desgaste e o que é dano. Sem ele, a sua palavra enfrenta a do dono.
Na hora de assinar
Antes da assinatura, confira estes pontos:
- Nomes, CPF, endereço e dados da matrícula corretos.
- Valor, vencimento, forma de pagamento e conta do recebedor.
- Prazo, data de início e entrega de chaves.
- Anexos: vistoria, regulamentos e relação de móveis.
- Alterações manuais rubricadas pelas duas partes.
Assinatura com duas testemunhas fortalece a execução do contrato, e a assinatura eletrônica com integridade conferida por provedor é aceita em muitas situações. Peça sua via e guarde todos os recibos.
Se o valor total envolvido é alto, ou há cláusulas confusas, pedir que um advogado revise a minuta pode custar menos que o problema evitado. Se encontrar cláusula que pareça abusiva, negocie antes de assinar, porque discutir depois é mais difícil.
Pagou sinal e desistiu? As condições dependem do que foi combinado por escrito, e é por isso que qualquer reserva deve ter recibo, com condições de devolução. Se algum valor for pago por um imóvel que nunca existiu, registre boletim de ocorrência imediatamente e avise o banco.
Este conteúdo tem caráter educativo e não substitui a orientação de um advogado ou da Defensoria Pública, que podem analisar o seu contrato.