O chuveiro queimou, a fiação do banheiro estava condenada e o proprietário respondeu pelo aplicativo: “inquilino é quem cuida da casa”. A frase é meia verdade, e meias verdades como essa alimentam boa parte das brigas de aluguel no Brasil. Trocar a resistência do chuveiro costuma ser manutenção de rotina, por conta de quem mora. Refazer uma instalação elétrica que já estava comprometida antes da locação é problema de quem é dono.
A divisão de responsabilidades está na Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, que vale para imóveis urbanos. Os artigos 22 e 23 funcionam como um mapa: o primeiro lista as obrigações do locador, e o segundo, as do locatário. O contrato pode detalhar muita coisa, mas não pode eliminar proteções que a lei tornou obrigatórias. O artigo 45 considera nulas as cláusulas que tentem esvaziar os objetivos da lei.
O que o inquilino pode exigir
O primeiro direito é receber o imóvel em condições de uso, compatíveis com a finalidade do contrato. Casa alugada para moradia precisa servir para moradia: telhado que não desaba na primeira chuva, instalações funcionando, acesso regular. Defeitos anteriores à locação são responsabilidade do locador, mesmo que apareçam meses depois da entrega das chaves.
O inquilino também tem direito ao uso pacífico do imóvel. Durante o contrato, o dono não pode entrar quando quiser, trocar a fechadura para pressionar por pagamento nem cortar a água ou a luz. Atrasou o aluguel? O caminho é a cobrança ou a ação de despejo, nunca a justiça com as próprias mãos.
Outros direitos aparecem com frequência no dia a dia:
- Receber recibo discriminado de tudo o que paga, sem cobrança pela emissão.
- Pedir uma descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com referência aos defeitos existentes.
- Exigir os comprovantes das despesas cobradas, como condomínio e rateios.
- Não pagar taxa de administração imobiliária nem as despesas de intermediação e de análise cadastral, que a lei atribui ao locador.
- Não ter de pagar aluguel adiantado, salvo em locação sem garantia e na locação por temporada.
Preferência se o imóvel for vendido
Quando o proprietário decide vender, o inquilino tem preferência para comprar nas mesmas condições oferecidas a terceiros. O locador precisa comunicar preço, forma de pagamento e demais condições, e o interessado tem 30 dias para responder. Se a venda acontecer sem essa oferta, o inquilino prejudicado pode pedir indenização. Para ir além e tentar ficar com o imóvel, pagando o preço, o contrato precisa estar averbado na matrícula pelo menos 30 dias antes da venda, além de cumpridos os prazos do artigo 33.
Outro ponto pouco conhecido envolve o novo dono. Em regra, quem compra um imóvel alugado pode encerrar a locação com prazo de 90 dias para desocupação. Essa saída só é bloqueada quando o contrato é por prazo determinado, tem cláusula de vigência em caso de venda e está averbado na matrícula.
Obras: quem paga o quê
A distinção mais útil é entre o desgaste natural, o dano causado por quem mora e o problema estrutural.
Uma pintura envelhecida depois de quatro anos, um piso levemente gasto e uma dobradiça frouxa pelo uso são sinais de desgaste normal. O artigo 23 obriga o inquilino a devolver o imóvel no estado em que recebeu, ressalvadas justamente as deteriorações do uso normal. Um vidro quebrado, buracos excessivos na parede e uma porta arrombada entram em outra categoria: são danos e devem ser reparados por quem os causou.
Vazamentos dentro da parede, infiltração vinda da estrutura e rachaduras por falha na construção ficam com o locador. O inquilino, porém, tem um dever aqui: avisar assim que notar o problema. Quem percebe a infiltração, deixa passar seis meses e só reclama quando o armário apodrece abre espaço para discutir de quem é a culpa pelo agravamento. Mande o aviso por escrito e guarde fotos com data.
Reparos urgentes
Se o imóvel precisar de conserto urgente, o inquilino é obrigado a permitir a obra. Quando ela durar mais de 10 dias, ele pode pedir abatimento proporcional do aluguel. Quando passar de 30 dias, pode encerrar o contrato, conforme o artigo 26.
Benfeitorias
Benfeitoria é melhoria feita no imóvel. Pelo artigo 35, as necessárias são indenizáveis, mesmo sem autorização do locador, e as úteis dependem de autorização para gerar indenização. A regra, entretanto, admite disposição contratual em contrário, e muitos contratos trazem renúncia a esse direito. O STJ considera válida essa cláusula, na Súmula 335. Antes de trocar um piso ou instalar um armário embutido, leia o contrato e peça a autorização por escrito.
Os deveres que mais geram problema
O dever principal é pagar o aluguel e os encargos em dia. Se o contrato não fixar data, o vencimento é até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido. Além disso, o inquilino responde pelo consumo de luz, água, gás e internet, e deve usar o imóvel para a finalidade combinada. Uma casa alugada para moradia não pode virar oficina mecânica sem acordo.
Os demais deveres incluem:
- Cumprir a convenção do condomínio e o regulamento interno.
- Não alterar a forma interna ou externa do imóvel sem consentimento prévio e escrito.
- Entregar ao locador as cobranças e intimações que chegarem em nome dele.
- Permitir vistorias, mediante combinação prévia de dia e hora.
- Não sublocar, ceder ou emprestar sem consentimento prévio e escrito.
Condomínio: ordinário e extraordinário
A lei faz um corte claro. Despesas ordinárias, como salário do porteiro, limpeza, manutenção do elevador e água das áreas comuns, são do inquilino. Despesas extraordinárias, como reforma da fachada, obra estrutural e formação do fundo de reserva, são do proprietário.
Imagine um boleto de R$ 900, sendo R$ 650 de taxa ordinária e R$ 250 de chamada de capital para reformar a fachada. O inquilino que paga o total para evitar confusão pode pedir o reembolso dos R$ 250 ao locador. Por isso, guarde os boletos e as atas.
O IPTU e o seguro contra incêndio, em princípio, são obrigações do locador, mas a lei permite transferi-los ao inquilino por cláusula expressa. É o que acontece na maioria dos contratos, então confira antes de assinar.
Sair antes do prazo e pedir o imóvel de volta
Durante o prazo do contrato, o proprietário não pode retomar o imóvel por simples vontade. O inquilino pode sair, mas paga a multa combinada, reduzida na proporção do tempo já cumprido. Em um contrato de 30 meses com multa de três aluguéis, quem sai no mês 15 paga a metade da multa. Fica dispensado dela quem é transferido pelo empregador para outra localidade e avisa por escrito com pelo menos 30 dias de antecedência.
Terminado o prazo, tudo depende do tempo do contrato. Nos contratos residenciais escritos de 30 meses ou mais, o locador pode pedir o imóvel sem precisar justificar, desde que aja em até 30 dias após o fim do prazo. Passado esse período sem manifestação, a locação segue por prazo indeterminado, e a retomada depende de aviso com 30 dias para desocupação.
Nos contratos de menos de 30 meses, a prorrogação é automática, e a retomada exige um dos motivos do artigo 47. Entre eles estão o uso próprio ou para ascendente ou descendente sem imóvel residencial próprio, obras aprovadas pelo poder público e o decurso de cinco anos de locação ininterrupta.
Quando o contrato está por prazo indeterminado, o inquilino pode sair sem multa, desde que avise por escrito com 30 dias de antecedência. Sem o aviso, o locador pode exigir o valor de um mês de aluguel e encargos.
O que acontece quando o aluguel atrasa
Não existe ordem de despejo automática. O locador pode propor ação de despejo por falta de pagamento, e o inquilino citado tem 15 dias para quitar o débito com os acréscimos, evitando a saída. Esse direito de purgar a mora não pode ser usado novamente se já tiver sido exercido nos 24 meses anteriores.
Há ainda uma situação mais delicada. Se o contrato ficou sem nenhuma garantia, ou a garantia foi perdida, o juiz pode conceder liminar de desocupação em 15 dias, com caução do locador, e o depósito do débito no mesmo prazo é o que evita a saída.
Se você percebe que vai atrasar, negocie antes do vencimento e registre o acordo por escrito. Promessa em conversa de portaria não protege ninguém. Manter um colchão financeiro ajuda a atravessar um mês difícil, e o guia sobre reserva de emergência ajuda a calcular quanto guardar.
Perguntas frequentes
O proprietário pode reajustar o aluguel quando quiser?
Não. O reajuste segue o índice e a periodicidade previstos em contrato, e a periodicidade anual é a regra nas locações comuns. Depois de três anos de contrato ou de acordo anterior, qualquer das partes pode pedir a revisão judicial para ajustar o aluguel ao preço de mercado, se não houver acordo.
Posso exigir a devolução da caução ao sair?
Sim, descontados eventuais débitos comprovados. A caução em dinheiro é limitada a três meses de aluguel e deve ser depositada em caderneta de poupança, e os rendimentos pertencem ao inquilino quando o valor é levantado.
O locador pode exigir fiador e seguro-fiança ao mesmo tempo?
Não. O artigo 37 proíbe mais de uma modalidade de garantia no mesmo contrato, sob pena de nulidade.
Se eu me separar, o contrato acaba?
Não necessariamente. A locação prossegue com quem permanecer no imóvel, que deve comunicar a situação por escrito ao locador e ao fiador. O fiador pode, nesse caso, exonerar-se dentro do prazo legal, o que pode levar à necessidade de apresentar nova garantia.
Onde reclamar se o locador não devolve valores?
Cobranças de menor valor costumam caber no Juizado Especial Cível, mesmo quando a causa é simples e a pessoa não tem experiência com a Justiça. Junte contrato, recibos, vistoria e mensagens trocadas.
Este conteúdo tem caráter educativo e não substitui a orientação de um advogado ou da Defensoria Pública, que podem analisar o seu contrato e o caso concreto.